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Immobillien 00:00Uhr 05.01.16

Anschaffungsnahe Herstellungskosten oder sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand?

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Nettoaufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Durch diese Regelung können die Kosten nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) berücksichtigt werden und nicht sofort vollständig steuermindernd geltend gemacht werden.

In die 15 % Regel sind jedoch Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten nicht mit in die Berechnung einzubeziehen. Dabei handelt es sich vor allem um kleinere Schönheitsreparaturen (z.B. Erneuerung von Türschlössern), die durch den vertragsgemäßen Gebrauch verursacht werden.

Das Finanzgericht Münster aber bezieht in einem neuen Urteil Aufwendungen für derartige Erhaltungsarbeiten in die anschaffungsnahen Herstellungskosten mit ein, soweit sie in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen des Gebäudes stehen. D.h. die Maßnahmen werden danach beurteilt, ob es sich in ihrer Gesamtheit um eine einheitliche Baumaßnahme handelt. Dadurch seien bei Überschreiten der 15 % Grenze auch die Aufwendungen für üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten nicht sofort abzugsfähig.

In einem weiteren Verfahren vor dem Finanzgericht Münster machte ein Vermieter im 3-Jahreszeitraum nach Anschaffung Aufwendungen infolge der energetischen Sanierung der Putzfassade als sofort abziehbare Aufwendungen geltend. Er argumentierte, dass die Aufwendungen nicht freiwillig, sondern aus gesetzlichem Zwang (Energiesparverordnung - EnEV - 2009) entstanden seien. Mit den Kosten durch eine Ausbesserung der lediglich defekten Stellen des Fassadenputzes wäre die 15 % Grenze nicht überschritten worden.

Dieser Argumentation folgte das Finanzgericht Münster jedoch nicht. Es sei nicht zu differenzieren, aus welchem Motiv Aufwendungen entstehen würden.

Fazit: Die restriktive Finanzgerichtsrechtsprechung verlangt, dass bei jeglichen Investitionen in das Gebäude innerhalb der ersten 3 Jahre die 15 % Grenze immer im Blick behalten werden muss. Bei abweichenden Gestaltungsformen sollte wohl überlegt und vorausschauend gehandelt werden, um vorhandenen Steuervorteile nicht aufs Spiel zu setzen.

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        Quelle: experten-branchenbuch.de